不動産個人売買で失敗しない方法！適正価格と契約の注意点 | コラム | 東京で不動産売買なら実績多数の堤不動産鑑定株式会社

不動産の個人売買とは、不動産会社を介さずに売主と買主が直接契約を交わし、売買を成立させる取引方法です。不動産会社に支払う仲介手数料が発生しないため、コストを抑えられる点が大きな特徴となります。しかし、取引に関する知識や手続きの流れをしっかりと理解しておくことが重要です。

個人売買を行う際には、売主と買主が直接交渉を行い、価格や条件を決定します。一般的な不動産取引では、不動産会社が市場価格を査定し、適正な価格を提示しますが、個人売買ではこれを自分で行わなければなりません。そのため、売買の適正価格を判断するためには、不動産鑑定士や査定サービスを利用するとよいでしょう。

また、個人売買では契約書の作成も必要になります。売買契約書には、売買価格や支払い方法、引き渡しの条件、契約不適合責任についての記載が必要であり、これを適切に作成しないと、後々トラブルの原因となることがあります。司法書士や行政書士に依頼することで、法律的なリスクを軽減できます。

取引の流れとしては、物件の査定、売主と買主の合意、売買契約の締結、登記の手続き、引き渡しという順番で進みます。通常の不動産取引と変わりませんが、不動産会社が介在しないため、すべての手続きを自分で進める必要がある点が大きな違いです。

個人売買のメリットとして、仲介手数料がかからないことが挙げられます。また、売主と買主が自由に価格交渉を行えるため、条件を柔軟に調整できます。一方で、デメリットとしては、取引に必要な書類の作成や手続きに関する知識が求められること、不動産会社のサポートがないためトラブルのリスクが高くなることが挙げられます。

以下に、不動産個人売買の流れを整理します。

不動産個人売買の基本的な流れ

• 売主が物件の情報を準備
• 価格交渉と条件の決定
• 売買契約書の作成と締結
• 司法書士による登記手続き
• 買主への引き渡しと支払い

これらの流れを理解し、必要な準備を整えておくことで、個人売買をスムーズに進めることができます。

個人売買と不動産仲介には大きな違いがあります。不動産仲介では、売主と買主の間に不動産会社が入り、取引をスムーズに進める役割を果たします。一方、個人売買では売主と買主が直接やり取りを行い、すべての手続きを自主的に進める必要があります。

不動産仲介を利用する場合、プロのサポートが受けられるため、売買価格の適正な査定や契約書の作成、登記手続きの支援を受けることができます。また、不動産会社は買主探しもサポートするため、より多くの購入希望者に物件を紹介できる利点があります。しかし、仲介手数料が発生し、売買価格の数パーセントを支払わなければなりません。

個人売買の場合、仲介手数料を節約できる点がメリットとなります。しかし、買主探しを自分で行う必要があり、適正価格の設定や契約書の作成、登記手続きをすべて自分で管理しなければならないため、専門知識が求められます。また、売主と買主の間で直接交渉を行うため、価格や条件の折り合いをつけるのが難しいこともあります。

以下に、不動産仲介と個人売買の違いを比較します。

このように、それぞれにメリットとデメリットがあるため、自身の状況に合わせて最適な方法を選択することが大切です。

不動産の個人売買には、成功例と失敗例の両方があります。成功するためには、事前の準備と正確な情報収集が不可欠です。

成功事例として、売主が市場価格を正しく把握し、適正な価格で売却を行ったケースがあります。このケースでは、不動産鑑定士に依頼し、相場を把握した上で売却を進めたため、買主が納得しやすく、スムーズに取引が成立しました。また、契約書作成や登記手続きを司法書士に依頼することで、トラブルなく取引を完了させることができました。

一方で、失敗事例もあります。例えば、売主が適正価格を理解せずに価格を高く設定し、なかなか買主が見つからなかったケースがあります。この場合、売主が市場調査を怠ったことが原因であり、価格交渉が難航した結果、売却までに長期間を要することとなりました。

また、契約書の記載ミスによるトラブルも発生することがあります。特に、契約不適合責任に関する記載が不十分であったため、買主が後から不具合を指摘し、追加の修理費用を請求されたケースがあります。このような事態を避けるためには、契約書の内容を慎重に作成し、専門家の助言を受けることが重要です。

個人売買を成功させるためには、以下の点を意識することが大切です。

個人売買成功のポイント

• 市場価格を正しく把握する
• 適切な契約書を作成する
• 必要に応じて専門家に相談する
• 買主との交渉を円滑に進める
• 登記手続きを確実に行う

個人売買にはメリットがある一方で、リスクも伴います。そのため、慎重に準備を進めることが求められます。

不動産を個人売買で取引する際には、売主と買主の間で価格や契約条件について合意することが最も重要です。不動産会社を介さないため、情報の収集や契約手続きを双方で進める必要があります。慎重に進めることで、スムーズな取引が可能となります。

まず、売主は売却する物件の適正価格を把握することが求められます。不動産の価値を判断するためには、公示価格や周辺の取引事例を参考にするとよいでしょう。不動産鑑定士やオンライン査定サービスを活用すると、より正確な相場を知ることができます。

一方、買主は購入予算を考慮しながら希望する物件を探し、売主と条件を交渉します。個人売買の場合、直接交渉ができるため、価格の調整や引き渡しの時期について柔軟に話し合うことが可能です。ただし、契約の細かい部分を明確にしておかないと、後々トラブルにつながる恐れがあります。

売主と買主が合意に達したら、売買契約書の作成に進みます。口頭での合意だけでは法的な効力が弱いため、書面を作成し、契約内容を明確にすることが重要です。また、契約書の作成時には、物件の詳細、売買代金、支払方法、引き渡しの期日、契約不適合責任についてしっかりと記載する必要があります。

売主と買主の双方が納得したうえで契約を交わすことで、安心して取引を進めることができます。契約内容に不安がある場合は、司法書士や行政書士などの専門家に相談するとよいでしょう。

不動産個人売買において、売買契約書は非常に重要な役割を果たします。契約内容を明文化することで、売主と買主の間でのトラブルを防ぐことができるため、慎重に作成する必要があります。

契約書には、以下のような項目を記載します。

特に「契約不適合責任」の項目は重要です。契約後に物件の不具合が見つかった場合、売主が修理費用を負担するのか、買主が自己責任で対応するのかを明記しておくことで、後のトラブルを避けられます。

契約書の作成に不安がある場合は、司法書士や専門家に依頼するのが安心です。法的なリスクを軽減し、スムーズに売買を進めることができます。

不動産の売買が成立したら、次に必要となるのが登記手続きです。登記を行うことで、買主が正式な所有者となり、法的に保護されます。個人売買では、登記手続きを自分で行うことも可能ですが、専門知識が必要になるため、司法書士に依頼するのが一般的です。

登記手続きに必要な書類は、以下の通りです。

これらの書類を揃えたうえで、法務局に登記を申請します。手続きをスムーズに進めるためには、事前に必要な書類を確認し、不備がないかチェックしておくことが大切です。

不動産の個人売買では、買主が住宅ローンを利用できるかどうかが重要なポイントとなります。一般的に、金融機関の多くは個人間売買に対して慎重な姿勢をとっており、融資を受けることが難しいケースもあります。

住宅ローンを利用できるかどうかを判断する際には、以下の点を確認する必要があります。

個人売買で住宅ローンを利用するためには、金融機関の審査基準を満たすことが必要です。融資が通らなかった場合に備え、他のローンの選択肢も検討しておくとよいでしょう。

不動産売買では、売主が買主に対して契約不適合責任を負うことになります。これは、契約時に説明されていなかった欠陥や瑕疵が見つかった場合、売主が補償する義務を負うというものです。

契約不適合責任を回避するためには、以下の対策が有効です。

契約時に物件の状態を正確に伝え、買主が納得したうえで取引を進めることで、後のトラブルを防ぐことができます。

不動産個人売買は、正しい知識と手続きを踏むことで、スムーズに進めることができます。売主と買主が協力し、適切な契約や手続きを行うことで、安心して取引を成立させることができるでしょう。

不動産の個人売買では、さまざまな費用が発生します。仲介手数料がかからない点が大きなメリットですが、その一方で登記費用や税金、契約書の作成費用など、取引に必要なコストを把握しておくことが重要です。具体的な費用の種類を整理すると、以下のようになります。

売主側が負担する主な費用

• 登記費用（所有権移転登記）
• 抵当権抹消費用
• 印紙税
• 譲渡所得税（利益が出た場合）
• 測量費用（境界確認が必要な場合）

買主側が負担する主な費用

• 登記費用（所有権保存・移転登記）
• 不動産取得税
• 住宅ローンに関する諸費用
• 契約書作成費用
• 固定資産税の精算金

不動産の個人売買において、最も注意すべき点は登記に関わる費用です。所有権の移転登記は司法書士に依頼するのが一般的であり、登記手続きの報酬も考慮する必要があります。また、買主が住宅ローンを利用する場合には、金融機関との契約手続きにかかる手数料や保証料も発生します。

不動産を売却した際には、一定の税金が発生します。税金の種類と計算方法を把握し、適切な節税対策を講じることで、負担を軽減することができます。

不動産売却時に発生する主な税金

• 譲渡所得税（不動産の売却益に対して課される）
• 住民税（譲渡所得に対して発生）
• 印紙税（売買契約書に貼付する）
• 消費税（土地は非課税だが、建物部分には適用）

譲渡所得税は、売却価格から取得費や譲渡費用を差し引いた利益（譲渡所得）に対して課税されます。長期保有（所有期間が10年以上）の場合は税率が軽減されるため、売却のタイミングを見極めることが重要です。

節税のポイント

1. 取得費を正確に計上
• 購入時の価格、リフォーム費用、仲介手数料などを含める。

 


2. 特別控除の活用
• 居住用財産を売却する場合は、一定条件を満たせば特別控除が適用される。

 


3. 買換え特例の利用
• 新たに不動産を購入する場合、課税の繰延が可能。

 

税務申告の際には、売却益が発生した場合の税負担を軽減できる制度を活用し、適切に手続きを進めることが求められます。

親族間・知人間の売買における税務リスク

親族や知人間で不動産を売買するケースでは、特有の税務リスクが生じるため注意が必要です。市場価格よりも極端に安い価格で売却した場合、税務署から「贈与」とみなされることがあります。

主な税務リスク

• 時価との差額が大きい場合、贈与税が発生する可能性
• 適正価格での売買を証明できないと、税務調査の対象になる
• 契約書が適切に作成されていないと、取引自体が無効とされることも

不動産の売買価格を適正に設定するためには、公的な査定を利用することが望ましいです。また、契約書の記載内容にも注意を払い、専門家に相談しながら手続きを進めることが推奨されます。

住宅ローンを利用して個人売買を行う場合、住宅ローン控除を受けられるかどうかが重要なポイントとなります。基本的に、個人間売買においても一定の条件を満たせば控除の適用が可能です。

住宅ローン控除の適用条件

• 購入した不動産が「自己居住用」であること
• 返済期間が10年以上の住宅ローンを利用すること
• 売主が親族や同一生計の家族でないこと
• 建物が耐震基準を満たしていること

特に、売主と買主が親族関係にある場合は、控除の対象外となるため注意が必要です。また、ローン審査においても、銀行が個人売買に慎重な姿勢を取ることが多く、売買契約書や適正価格の証明を求められることがあります。

不動産の個人売買は、特に知人や親族間で行う場合、さまざまなトラブルが発生しやすくなります。契約内容の曖昧さや価格交渉の不透明さが原因で、後々の関係に影響を与えることもあります。

主なトラブル事例

• 契約書の不備により、権利関係の争いが発生
• 売買価格の設定ミスで、贈与税の課税対象になる
• 支払いの遅延や分割払いに関するトラブル
• 売却後の不具合を巡る責任問題（契約不適合責任）

知人や親族間の取引であっても、必ず書面で契約を交わし、第三者（司法書士や税理士）に確認を依頼することが重要です。また、売買代金の支払い方法や所有権の移転登記などについても、客観的な基準に基づいて進めることが求められます。

不動産の個人売買において、売主は契約不適合責任を負う可能性があります。これは、売買契約の内容と異なる事実が発覚した場合に、買主が修繕や損害賠償を請求できる仕組みです。この責任を回避するためには、契約時に詳細な情報を記載し、物件の状態を正確に伝えることが重要です。

契約不適合責任を避けるためのポイントとして、以下の点が挙げられます。

売主が実施すべき対策

• 物件の現状を詳細に説明し、重要事項説明書を作成する
• 専門家による建物診断（インスペクション）を実施する
• 「契約不適合責任免責」とする特約を契約書に明記する

買主が確認すべき項目

• 売主からの説明が正確かどうかを調査する
• 重要事項説明書の内容を精査し、専門家の意見を求める
• 物件の状態に関する質問を具体的に行う

契約時の条件を明確にし、売主と買主が合意した内容をしっかり書面に残すことで、後々のトラブルを防ぐことができます。

個人売買では、不動産会社のサポートがないため、取引の透明性を確保する必要があります。詐欺やトラブルを防ぐためには、売買契約前に以下のチェックリストを活用し、安全な取引を進めることが重要です。

物件の確認

• 法務局で登記情報を取得し、所有者を確認する
• 境界線や敷地の面積が登記簿と一致しているかを確認する
• 過去の修繕履歴や建物の耐震性をチェックする

契約内容の確認

• 売買契約書に瑕疵担保責任（契約不適合責任）に関する記載があるか
• 引き渡し後のトラブルに対応するための条項が盛り込まれているか
• 支払い方法や期日が明確に記載されているか

支払いと登記手続き

• 手付金や売買代金の支払いを記録に残す
• 司法書士を介して所有権移転登記を行う
• 契約完了後に正式な領収書を発行してもらう

事前に十分な調査と準備を行うことで、不測の事態を防ぎ、円滑な取引を実現できます。

個人売買において、買主が住宅ローンを利用できないケースがあるため、事前に審査のポイントを理解しておくことが大切です。銀行がローン審査を通さない主な理由として、以下のような点が挙げられます。

住宅ローン審査に通らない主な理由

• 売買契約書に適正な価格が記載されていない
• 物件が旧耐震基準で建築されている
• 物件に未登記部分がある
• 共有名義の不動産で所有者全員の同意が得られていない
• 申請者の信用情報に問題がある（過去の延滞や債務超過）

また、金融機関は個人売買に慎重なため、取引の正当性を証明するために、以下の点に注意するとよいでしょう。

住宅ローンを利用するための対策

• 売買契約書をしっかり作成し、適正価格での取引であることを証明する
• 物件の固定資産税評価額を事前に調査し、価格の妥当性を確認する
• 司法書士を通じて登記情報を整理し、必要書類を準備する

住宅ローンを利用する場合は、事前に銀行に相談し、取引の進め方を検討することが重要です。

不動産売買では、所有権移転登記が適切に行われなければ、法的な権利が認められない可能性があります。登記ミスが発生すると、以下のようなリスクが生じます。

登記のミスによるリスク

• 名義変更が完了せず、所有権が正式に移転しない
• 売主が二重売買を行い、別の買主に売却される
• 抵当権が残っており、買主が所有権を主張できない

登記ミスを防ぐための対策

• 司法書士を介して登記申請を行い、専門家のチェックを受ける
• 登記情報を事前に取得し、売主の権利関係を確認する
• 契約書に「登記が完了しない場合の対応」を明記しておく

特に、個人売買では登記手続きが適切に行われないケースが多いため、確実な方法で所有権移転を進めることが求められます。

個人売買では、売主と買主が直接交渉を行うため、価格設定に関するトラブルが発生しやすくなります。典型的な問題として、以下のようなケースが考えられます。

価格交渉に関するトラブル

• 売主が市場価格よりも高い金額を提示し、買主が納得しない
• 買主が値下げ交渉を繰り返し、契約がまとまらない
• 売買契約締結後に価格変更を求められる

これらの問題を回避するためには、客観的な基準をもとに価格を設定し、事前に交渉のルールを明確にしておくことが重要です。

価格交渉のポイント

• 不動産鑑定士や査定サービスを利用し、適正価格を把握する
• 売主・買主が納得できる基準を設け、事前に合意を形成する
• 価格交渉のルールを決め、締結後の変更は認めない

適切な情報をもとに、双方が納得できる形で価格交渉を進めることが、円滑な取引につながります。

個人売買において、適正価格を設定することは極めて重要です。不動産会社を介さずに売買を行う場合、売主と買主が合意できる価格を決める必要があります。しかし、相場を把握せずに高すぎる価格を設定すると、買主が見つかりにくくなります。一方で、安すぎる価格では売主が損をする可能性があります。適正な価格を決めるためには、以下の方法を活用するとよいでしょう。

市場相場を調査する
まず、同じエリア・条件の類似物件と比較することが基本です。インターネットの不動産ポータルサイトを活用し、対象物件と同じ条件の売り出し価格を調べます。
比較するポイントは以下のとおりです。

• 物件の築年数
• 土地の広さ・形状
• 交通アクセス（最寄り駅までの距離）
• 建物の構造や設備
• 近隣の商業施設や学校などの環境

公示価格・路線価を参考にする
国土交通省が毎年発表する公示価格や、国税庁が公表する路線価を利用することで、土地の適正価格をある程度把握できます。これは特に土地付き不動産を売却する場合に有効な方法です。

不動産鑑定士や査定サービスを活用する
個人でも利用できる不動産の査定サービスを活用すると、より正確な市場価格を把握できます。オンライン査定サービスや、不動産鑑定士に依頼する方法があります。査定を受けることで、適正な価格設定ができ、買主との交渉もスムーズに進むでしょう。

価格設定のポイント
適正価格の決定には、以下のポイントを考慮することが大切です。

• 相場よりやや低めの価格で売り出すと、買主が集まりやすい
• 価格交渉を見越して、少し高めに設定することも可能
• 物件の魅力をアピールできる価格設定にする

適正な価格を決めることで、スムーズな個人売買が可能になります。

価格交渉は個人売買において避けて通れないステップです。売主と買主の双方が納得する価格に落ち着くためには、戦略を立てて交渉に臨むことが重要です。

価格交渉の流れ

1. 初回提示価格を設定する
2. 買主からの値下げ交渉を受ける
3. 希望価格との差額を調整する
4. 合意に至る価格を決定する

価格交渉のポイント

• 市場価格を根拠に説明する
  売主が相場よりも高い価格を提示した場合、買主は値下げ交渉をする可能性が高くなります。そのため、類似物件との比較や、公示価格などを根拠に説明すると納得感が増します。
  
• 交渉の余地を持たせた価格を提示する
  価格交渉が発生することを想定し、あらかじめ希望価格よりも若干高めに設定するのも一つの方法です。ただし、高すぎると買主が離れてしまうため、市場価格を考慮した調整が必要です。
  
• 付帯条件で調整する
  価格を大幅に下げるのが難しい場合、売主負担でリフォームを行う、引き渡し時期を買主の希望に合わせるといった条件を付けることで、交渉を円滑に進めることができます。
  

適切な価格交渉を行うことで、スムーズに売買契約を成立させることができます。

個人売買を成功させるためには、適切な販売チャネルを活用することが重要です。現在、多くの不動産サイトが個人売買に対応しており、適切なサイトを選ぶことで買主を見つけやすくなります。

代表的な個人売買向けサイト

不動産サイトを利用するメリット

• 多くの買主に物件情報を届けることができる
• サイトによっては契約サポートサービスがある
• 低コストで広告掲載ができる

サイト選びと情報掲載の工夫で、買主をスムーズに見つけることが可能です。

個人売買では、不動産登記の変更や売買契約書の作成など、専門的な手続きが必要です。司法書士や行政書士を活用することで、安全な取引を進められます。

司法書士の役割

• 登記手続きの代理
• 契約書のリーガルチェック
• 契約不適合責任の確認

行政書士の役割

• 売買契約書の作成
• 重要事項説明書の作成
• 取引の書類手続きをサポート

司法書士・行政書士に依頼する際は、経験豊富な専門家を選ぶことが重要です。

オンラインで物件をアピールするためには、質の高い写真・動画が必要です。以下のポイントを押さえると、より魅力的に見せることができます。

写真撮影のポイント

• 明るい時間帯に撮影する
• 広角レンズを使って部屋を広く見せる
• 不要な家具や物を整理してシンプルな印象にする

動画撮影のポイント

• 玄関から順番に室内を映す
• 自然光を活かした撮影を心掛ける
• スムーズなカメラワークで見やすくする

魅力的な写真・動画を用意することで、買主の興味を引くことができます。

不動産個人売買は、仲介手数料を節約しながら売買を進められるメリットがある一方で、契約書の作成や登記の手続き、税金の計算など、多くの知識が求められます。適切な準備を行わなければ、後になってトラブルが発生する可能性もあります。

特に、売買契約の不備や価格設定のミスが起こりやすく、適正な取引を進めるためには、司法書士や不動産鑑定士などの専門家のサポートを受けることが重要です。また、個人売買向けの不動産サイトを活用することで、より多くの買主にアプローチでき、スムーズな取引を実現できます。

さらに、住宅ローンの利用可否や税金対策も考慮しなければなりません。住宅ローン控除の適用条件や贈与税のリスクを理解し、事前に対策を講じることで、余計な支出を防ぐことができます。

不動産売買の専門家がサポートします - 堤不動産鑑定

堤不動産鑑定では、不動産売買を中心に専門的なサービスを提供しています。不動産鑑定士が在籍し、正確で信頼性の高い評価を行い、お客様の資産価値を最大限に引き出すお手伝いをいたします。ご相談から売買手続きまで、安心して取引を進めていただけます。不動産のプロフェッショナルとしてお悩みやご要望に、誠実かつ迅速に対応いたしますので、どうぞお気軽にお問い合わせください。

堤不動産鑑定
住所	〒103-0022東京都中央区日本橋室町4-3-11 DK共同ビル8階
電話	03-6262-1043

お問い合わせ

Q. 不動産の個人売買にかかる費用はどのくらいですか
A. 不動産の個人売買では、不動産会社の仲介手数料が不要なためコストを抑えられます。しかし、売買契約書の作成費用、司法書士への依頼費用、登記手続き費用、印紙税、譲渡所得税などが発生します。例えば、売却価格が3000万円の物件の場合、印紙税は約3万円、登記費用は10万円前後、譲渡所得税は所有期間や売却益によって異なりますが最大20%程度かかることがあります。事前に具体的な費用を試算し、予算を確保することが重要です。

Q. 個人売買で住宅ローンを利用することはできますか
A. 個人売買でも住宅ローンを利用することは可能ですが、金融機関によって審査が厳しくなるケースがあります。不動産会社が介在しないため、契約書の内容や登記手続きが適正に行われているかを慎重にチェックされます。また、買主が住宅ローン審査に通らない場合、取引が成立しないリスクもあるため、売主と買主の双方が事前に金融機関と相談し、ローンの可否を確認することが大切です。売買契約締結前に仮審査を受けることで、スムーズな取引が期待できます。

Q. 親族間で不動産を個人売買すると税金はどのくらいかかりますか
A. 親族間での不動産売買では、通常の売買とは異なり、税務リスクが発生しやすくなります。売却価格が相場よりも著しく低い場合、贈与とみなされ贈与税が課される可能性があります。税務リスクを回避するためには、不動産鑑定士の査定を受け、公正な価格で売買契約を締結することが重要です。

Q. 個人売買でトラブルを防ぐにはどうすればよいですか
A. 個人売買では、契約不適合責任や登記ミス、価格交渉の行き違いなどのトラブルが発生しやすくなります。トラブルを防ぐためには、以下のポイントを押さえることが重要です。まず、売買契約書は司法書士や専門家に依頼して作成し、契約内容を明確にすること。次に、登記手続きを適切に行い、売主と買主の権利を明確にすること。さらに、価格設定は不動産鑑定士による査定を参考にし、相場に合った金額で取引を行うことが重要です。事前に契約内容を確認し、不明点を解決してから取引を進めることで、安全な個人売買を実現できます。

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