不動産売却では消費税に注意！｜見落としがちな注意点を解説 | 不動産売却は東京の堤不動産鑑定株式会社 | コラム

話しを進めるに際して、不動産売買に関連する消費税についての基本知識が必要となりますので、ここで、簡単に整理します。

消費税の基本ルール

不動産取引における消費税の原則は次のとおりです。

・土地は非課税

土地は「消費されない」ため、購入しても消費税はかかりません。借地権や底地も同様です。

・建物は課税対象

建物は経年で価値が減少する「消費される資産」と考えられ、原則として消費税がかかります。

・土地＋建物の取引では建物のみ課税

戸建住宅やマンションを購入する場合、土地部分は非課税、建物部分のみ課税されます。

・売主が個人なら建物も非課税

売主が個人の場合は建物にも消費税はかかりません。

消費税がかかるケース

・新築マンション、新築戸建て

新築物件は、売主が不動産会社やデベロッパー（法人）のため、建物部分に消費税が課税されます。販売価格は通常「税込表示」なので、追加で消費税を支払うことはありません。

・中古住宅でも課税される場合

中古住宅でも、売主が法人や不動産会社の場合は建物部分が課税されます。ただし、築年数が古いほど建物価格は下がり、結果として消費税の負担額も小さくなる傾向があります。

消費税がかからないケース

・土地の購入

土地そのものは常に非課税です。

・個人が売主の中古住宅

土地・建物ともに消費税はかかりません。ただし仲介手数料や工事費用には消費税が発生します。

正確な税額は成約後に確定

中古物件では、成約価格が確定した後に、土地・建物の内訳をもとに消費税額が計算されます。固定資産税評価額の割合を使って建物価格を算出するのが一般的です。

物件価格以外に消費税がかかるもの

仲介手数料 仲介サービスへの対価のため必ず課税対象です。土地購入や個人間売買でも例外ではありません。 オプション工事・リフォーム費用 引渡し前後を問わず、多くの工事費用は消費税がかかります。見落としやすいので注意が必要です。

消費税と勘違いしやすい他の税金

消費税がかからなくても、以下の税金は別途発生します。

・不動産取得税（取得時に一度）

・登録免許税（登記時）

「非課税＝税金ゼロ」ではない点に注意が必要です。

押さえるべきポイント

・契約前に土地と建物の内訳を必ず確認

・仲介手数料の消費税を忘れない

・売主が個人か法人かをチェック

下記のブログ記事を参考にさせてもらいました。

不動産購入で消費税がかかるケース・かからないケースを徹底解説

前章では、消費税に関する基本的な知識について解説しました。ここからは、その内容を踏まえて、不動産売買において特に注意が必要なケースについて、具体例や背景事情も交えながら詳しく説明します。

不動産の取引は高額なため、ひとつの判断ミスが思わぬ損失につながる可能性があります。そのため、どのような場合に消費税が課されるのか、また負担や納税義務が発生するケースについて、正確に理解することが非常に重要です。 ここでは、前章の内容を復習しつつ、注意すべきケースについてわかりやすく解説していきます。

土地の売買

土地の売買は、消費税は非課税です。 これは、消費税法上、土地そのものの譲渡は課税の対象外とされているためです。 たとえば、更地や宅地、田畑など、土地そのものを売買する場合には、売買価格がいくらであっても消費税は発生しません。

従いまして、消費税を考える必要はありません。

個人が売主の場合

個人が売主となって不動産を売却する場合、基本的には「事業として行われる取引でない限り」消費税はかかりません。

たとえば、居住用の自宅や別荘を売却するケース、相続や贈与で取得した土地・建物を売却するケースなど、一般的な生活の一部としての売却であれば、消費税の課税対象とはなりません。

この場合にも、消費税を考慮する必要はありません。

法人が売主で、土地・建物の取引の場合

最後に、法人が売主となり、土地・建物の取引を行う場合を考えてみましょう。 法人が売主であっても、土地のみの取引では非課税です。 では、土地と建物を取引する場合はどうでしょうか。 建物部分については消費税が課税されます。

以上をまとめますと、法人が売主で、土地・建物の取引を行う場合に、建物部分について消費税が課税される、ということになります。

  これは、法人が営利目的で建物を販売する場合、消費税法上の「課税事業者」として建物の譲渡に対して消費税を預かり、納税する義務が生じるためです。

たとえば、マンションディベロッパーや建売業者が新築戸建てやマンションを販売する場合、建物部分には消費税が上乗せされます。買主は、売買価格に加えて消費税分も支払うことになります。

例として、新築戸建て、新築マンションを挙げていますが、中古でも同様に、消費税が発生します。

土地・建物の取引としていますが、建物のみを取引することは、レアケースで、通常は、土地・建物一体で取引することになるケースがほとんどです。

この章のまとめ

内容が少し難しかったかもしれません。

ですが、法人が売主で、土地・建物の取引の場合に、建物部分について消費税が発生する、ということだけを覚えていただければ大丈夫です。

本コラムでは、この法人が売主で、土地・建物を取引する場合に、焦点をあてて、以下解説を進めます。

前章で、消費税が発生するケースについて解説しました。

では、消費税はいくらになるのでしょうか。 消費税の税率は10％で、建物価格のみに消費税が課税されるので、建物価格✕10％が消費税となります。

一見すると、簡単に思えるかもしれませんが、実は、建物価格は、簡単には分からないことが多いのです。

建物価格は分かる？

建物価格は分かるのかどうか、と言われれば、分かるのですが、簡単には分からないこともあるのです。

消費税が発生するケースで、土地・建物を取引したことがある方でしたら、イメージ出来るかもしれません。 実際の不動産売却のシーンを想像しながら、話しを進めます。

法人所有の土地・建物を売却することになりました。

不動産仲介会社に売却の相談をします。 仲介会社は、物件の査定をし、売却価格を提案します。 この売却価格ですが、土地・建物一体での価格で、税込みとしているのが、通常のケースです。 丁寧な仲介会社でしたら、土地・建物がそれぞれいくらで、建物にかかる消費税がいくらなので、消費税を含めた土地・建物売却価格はいくらです、と教えてくれるところもあるかもしれませんが、通常はそこまで明確にしていることは少ないかもしれません。

だからと言って、その仲介会社がいい加減ということには、必ずしもなりません。 事項で解説しますが、売買価格は、交渉により変動し、必ずしも売出価格で成約する訳ではありません。 ですので、売出価格は目安ぐらいに考えていただければいいかと思います。

従いまして、建物価格は、簡単には分からない、ということになります。

建物価格が確定するのは売買成立時

建物価格が分からない理由は、もう一つあります。

それは、建物価格が正確に確定するのは、売買成立時だからです。 (厳密には、だいたいの建物価格は分かります。)   どうして売買成立時かというと、売出価格で成約すれば問題ありませんが、値引きの交渉などがあり、売買価格と売出価格に相違が生じることがあるからです。

建物価格は、土地・建物の売買価格のその内訳として決まるので、売買価格が確定しないと建物価格も確定しません。

また、買主から買い希望価格として、税込金額で提示されることもあります。 この場合も、土地・建物のそれぞれの価格がいくらで、消費税がいくら、という風には明示されていないのが通常です。

この章のまとめ

建物価格は、土地・建物価格の内訳として、求められます。

そうしますと、売買価格が確定しないと、正確な建物価格は分かりません。

売買価格は、売買が成立するまでは確定しません。

従いまして、建物価格は、売買が成立するまでは、正確には分かりません。

前章により、売買価格が確定するまで、正確な建物は分からないことを解説しました。 では、売買価格が決まったとして、建物の価格はどのように求めるのでしょうか。

これは、意外と簡単で、実務では、固定資産税評価額によって案分することが多いです。 多いというより、ほぼこの方法でしょう。(他の方法もありますが、これは最後に触れます。)

イメージしやすいように、具体的な金額を入れて、説明していきます。

具体例

法人所有の中古戸建の売買とします。 売主は、仲介会社の査定により、税込で6,000万円で売り出すことにしました。 買主が現れ、交渉の結果、税込5,500円で合意することになりました。

固定資産税評価額による土地・建物価格の割合は、土地70％、建物30％です。

税抜価格をXとしますと、

X ✕ 70％ ＋ X ✕ 30％ ✕ ( 1 + 10％ ) ＝ 5,500万円

X ≒ 53,398,000円

税抜の売買価格は上記のように求められます。

次に、固定資産税評価額による割合で案分すると、土地価格、建物価格、建物にかかる消費税は次のとおりとなります。

土地価格：37,379,000円(53,398,000円✕70％)

建物価格：16,019,000円(53,398,000円✕30％)

消費税：1,602,000円(55,000,000円－53,398,000円)  

消費税は、けっこうな金額になります。

少し脱線をしますが、法人から購入をしたら損をする、と思われた方もいらっしゃるかもしれません。 それはその通りなのですが、売主が不動産業者で、他に仲介会社を介さずに直接取引する場合には、仲介手数料がかかりませんので、一概に損とは言えません。

仲介手数料

先の例でいいますと、税抜きの物件価格は53,398,000円ですから、簡易的に物件価格の｢3％＋6万円｣を仲介手数料としますと、仲介手数料は税込で1,828,000円となります。

( 53,398,000円  ✕ 3％ ＋ 60,000円 ) × 1.1 ≒ 1,828,000円

仲介手数料の方が、金額が大きいので、こちらの方が得になります。

前章の説明で、建物価格は売買価格が確定すれば、ほぼ自働的に求められますので、前章を理解していただければ、あまり問題ないように思われたかもしれません。

 ところが、本ブログの核心部分になりますが、注意をしていただきたいことがあるのです。

先にも、説明させていただきましたが、売主からすれば、消費税はいくらでもいい筈です。なぜなら、売主は消費税を買主から預かるだけだからです。

ですが、買主からすると、消費税がいくらでもいい、というようには、ならないことがあるのです。

言い方を少し変えますと、土地・建物の内訳価格を固定資産税評価額による割合以外にしたい場合があるということです。

以下の説明を進めるに当たり、具体例として、売買価格は前章と同様に、税込で5,500万円とします。

建物価格の割合を高くしたい場合

建物価格の割合を高くした場合、どうなるでしょうか。

非課税の土地価格の割合が減り、課税対象となる建物価格の割合が高くなります。その結果、消費税が増えます。 売主からしますと、これは大問題です。

売買価格は税込で5,500万円で合意しているのですから、消費税額が増加しますと、手元に残る金額が減ることになります。

土地・建物価格の割合が、先の70％：30％から、60％：40％になったとしましょう。

X ✕ 60％ ＋ X ✕ 40％ ✕ ( 1 + 10％ ) ＝ 5,500万円

X≒52,885,000円

土地価格：31,731,000円(52,885,000円✕60％)

建物価格：21,154,000円(52,885,000円✕40％)

消費税：2,115,000円(55,000,000円－52,885,000円)

土地の割合が減り、建物の割合が増えますので、土地価格が下がり、建物価格が上昇します。 しかし、ここで注目していただきたいのは、消費税です。

建物価格が上昇しますので、消費税も上昇します。 消費税は、買主から預かって、納税をしますので、売主の手元には残りません。 売主の手元に残るのは税抜き金額ですので、建物価格の割合が高くなると、消費税の負担が増え、売主の手元に残る金額は少なくなってしまいます。

これは、売主からすれば大問題です。

では、このようなことがなぜ起こるのでしょうか。 売主からすれば、自ら損をすることを相手に伝えることはありませんから、買主の希望ということになります。

買主は、どうして建物価格の割合を高くしたいのでしょうか。

これは節税メリットの為です。

建物は、償却資産ですので、取得後、減価償却費として費用計上をすることが出来ます。 建物価格が大きいということは、減価償却額も大きくなりますので、費用計上できる金額も多くなり、結果、節税が可能となります。

ここで、買主の方に注意してもらいたいのは、建物価格が大きくなりますと、先に触れたとおり消費税の金額も多くなります。 減価償却による節税メリットがある一方で、消費税負担も増えることになりますので、この点には注意して下さい。

建物価格割合をどうするかは、売主と買主との交渉となります。 売主は、建物割合が小さい方がいいですし、減価償却による節税メリットを享受したい買主は建物価格が大きい方がいいです。 売主の立場が弱ければ、建物割合を大きくしなければいけないかもしれませんし、その反対であれば、建物割合を小さくできるかもしれません。

仮に、買主の希望により、建物割合を大きくしなければいけないとなったとしましょう。 その場合でも、諦めずに、以下のように交渉をしてみて下さい。

建物価格割合が増えることにより増加した消費税相当分を、売買価格に上乗せしてもらう

買主の節税メリット額にもよりますが、少なくとも、買主は節税メリットを享受できるのですから、そのメリットの範囲内で、売買価格を増額してもらうことを交渉してみて下さい。

先の例でいいますと、 土地・建物価格割合が、70％：30％の時の税抜金額は53,398,000円で、60％：40％にすると52,885,000円となり、513,000円(53,398,000円－52,885,000円)消費税が増えますので、その分だけ、売主の手取額が減ることになります。

この金額見合い分を売買価格に加算してもらいましょう。少し難しいかもしれませんが、数式にすると以下のようになります。

513,000円を売買価格に加算してもらえればいいのですが、513,000円のうち建物価格に相当する部分には消費税がかかりますので、実際に増価が必要となる金額は以下のとおりとなります。

513,000円 ✕ 60％ ＋ 513,000円 ✕ 40％ ✕ (1＋10％) ≒ 534,000円

上記の加算してもらう金額を反映させると、売買価格は次のようになります。

55,000,000円 ＋ 534,000円 ＝ 55,534,000円

この調整後の売買価格で、土地価格、建物価格、消費税を求めると次のとおりです。

税抜価格をXとします。

X ✕ 60％ ＋ X ✕ 40％ ✕ ( 1 + 10％ ) ＝ 55,534,000円

X ≒ 53,398,000円

土地価格：32,039,000円(53,398,000円✕60％)

建物価格：21,359,000円(55,398,000円✕40％)

消費税：2,136,000円(55,534,000円－53,398,000円)

税抜の金額は同様になりますので、 このようにしますと、手取り額を減らさずに済みます。

建物価格の割合を低くしたい場合

買主の意向は、建物価格の割合を高くしたいだけには限らず、反対に低くしたいこともあります。 これはなぜでしょうか。

まず、数式で確認しましょう。

土地・建物価格の割合が、先の70％：30％から、80％：20％になったとしましょう。   建物価格の割合が小さくなりますので、消費税額も少なくなります。

結果として、税込金額が売買価格を合意していた場合には、建物価格の割合が小さい方が、売主としては、手取額が増えることになります。

では、買主は、どうして建物価格割合を小さくしたいのでしょうか。 2つありますが、1つは既にお気づきかもしれません。 消費税の支払いが少なく済むことです。

もう一つですが、先の減価償却による節税メリットの反対になります。 減価償却による節税は、減価償却費を大きくすることにより、費用を増やし節税をする方法です。 そうしますと、利益が小さくなることになります。

利益を大きくしたい、場合には、減価償却費は少ない方がいいです。

この章のまとめ

減価償却費による節税メリットを享受するのか、減価償却費を抑えて利益を大きくするのか、これは買主の意向によります。

減価償却による節税メリットを考えている買主には、建物価格の割合が大きい方が望ましいです。しかし、税込の売買価格で合意している場合には、消費税負担が増え、売主の手取額が減ってしまいます。この場合には、当初の手取額が確保出来るように、売買価格の上乗せを交渉して下さい。

反対に、減価償却費を抑えて、利益額を大きくしたい買主は歓迎です。建物価格が小さくなるほど、消費税負担は減り、手取額が増えていきます。

最後に、土地・建物価格割合を変える方法について、解説します。 先に説明させていただきましたが、固定資産税評価額によって案分をしていることがほとんどでしょう。

では、どうすれば、この土地・建物価格割合を変えることが出来るのでしょうか。

不動産鑑定評価によって変える、というのが答えになります。

税法はどうなっているのか

不動産鑑定評価によって、恣意的に変えていいのか、と不安に思われるかもしれません。

そこで、まずは、税法を確認しておきましょう。

土地とその土地の上に存する建物を一括して譲渡した場合には、土地の譲渡は非課税ですので、建物部分についてのみ課税されます。

この場合、譲渡代金を以下の方法などにより土地と建物部分に合理的に区分する必要があります。

（1）譲渡時における土地および建物のそれぞれの時価の比率による按分

（2）相続税評価額や固定資産税評価額を基にした按分

（3）土地、建物の原価（取得費、造成費、一般管理費・販売費、支払利子等を含みます。）を基にした按分

なお、それぞれの対価につき、所得税または法人税の土地の譲渡等に係る課税の特例の計算における取扱いにより区分しているときはその区分した金額によることになります。

建物と土地を一括譲渡した場合の建物代金

(1)を見ますと、土地および建物のそれぞれの時価の比率とあります。 時価とは、何でしょうか。 若干推測が入りますが、不動産鑑定評価による価格と考えてもらっていいと思います。 何故なら、土地、建物の時価が分かるのは、不動産鑑定士による不動産鑑定評価だけだからです。  

(2)に固定資産税評価額を基にした案分とあります。 順番が優先順なのかは分かりませんが、本来は(1)の時価による方法が望ましいのだと考えます。 ですが、実態は、ほとんどのケースで(２)です。

ご存知なかった方は、上記をご理解いただき、今後は(1)の方法も検討してみて下さい。

不動産鑑定業者による鑑定評価額を課税標準とする場合の取扱い

不動産鑑定評価を活用する場合の注意事項

建物価格割合を高く、あるいは、低くしたいので、鑑定評価をお願いするとしましょう。

鑑定評価をお願いしたからと言って、必ずしも希望どおりにはならないことは注意して下さい。

不動産鑑定評価は、適正な時価を示すことです。 ですので、建物価格割合を大きくしたいから、建物価格を高く評価する(土地価格を低く評価する)、反対に、建物価格割合を小さくしたいから、建物価格を低く評価する(土地価格を高く評価する)ということが必ずしも出来る訳ではないことを、理解しておく必要があります。

これについては、不動産鑑定士に問い合わせてみて下さい。   問合せてみて、意向に適う評価が出来そうでしたら、鑑定評価をお願いすればいいですし、そうでなければ、固定資産税評価額による案分をすればいいだけです。

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